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房源每月都在增加 看房次数直线下滑
◆导报首席记者 王延锋 济南报道
“济南调整二手房交易评估计税价格后，对市场实际影响不大。但现在的二手房整体成交清淡，价格有微幅下跌的势头。”9日，济南21世纪不动产某店负责人张先生向经济导报记者如此说道。
来自链家的交易数据显示，近5个月来，链家每个月新增二手房房源整体呈上升趋势，但链家带意向买房人看房的次数却呈直线下滑之势。
“楼市的预期已经逆转。二手房观望气氛很浓，很多买房人在等着房价下降，而卖房人也不愿轻易降价，交易相对比较清淡。”前述张先生向经济导报记者说道。
计税调整影响不大
从本月1日开始，济南市调整了存量住房交易评估计税价格。新政策实施几天，部分小区的评估计税价格调整额度已经大致清晰，大部分小区上调幅度均比较大。比如，和平路附近的甸柳小区由6000元/平方米上调至14600元/平方米左右，鲁能领秀城由6000元/平方米上调至15200元/平方米左右。
根据济南市税务局此前的通知，本次调整计税价格的目的是为了“全面客观准确反映我市存量住房交易价格水平，提高交易环节计税依据的准确性”。那么，调整之后，对市场的影响到底有多大？
经济导报记者注意到，如果按照评估计税价格纳税的话，买卖双方通常需要多缴纳数万元的税额。
目前，二手房交易纳税科目主要包括增值税、个税和契税。其中，对于个人购房未满两年的二手房来说，增值税是大头，其纳税额为交易总价的5%；若卖房人购房时间已经超过2年，增值税免征。个税和契税的纳税金额也都是以交易总价为基础测算，比如若个人购房未满5年，其在出售房屋是需要按照房屋总价的1%征收个税；若所售房屋面积大于90平方米，且买房人为二套房的话，需要按照交易总额的2%缴纳契税。
以鲁能领秀城为例计算，一套100平方米的房子、购房未满两年且买方为二套房，若按照评估计税价格缴税，调整之前双方需要缴纳4.66万元的税额，调整之后需要缴纳11.80万元的税额。这样算下来，买卖方双方缴税额度提升了6万多元，升幅可谓很大。
“实际上，在二手房买卖过程中，纳税额很多时候都不以评估计税价格计算。”张先生向经济导报记者介绍道。
根据相关政策，在实际交易中，对于纳税人申报的交易价格超过存量房价格评估值的，按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的,有正当理由的,按申报交易价格征税；未能举证正当理由的，税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。
“二手房的成交价格，通常都是远高于评估计税价格。有时候，买卖双方达成一致刻意避税时，会出现成交价格低于评估计税价格的现象。而在现实的交易中，一套房子动辄二三百万元，买房人通常需要贷款。即使买卖双方有意避税，为了不影响贷款额度，网签的价格通常不会很低。所以大部分交易都是以买卖双方的申报价格计税的，而非以存量房交易评估计税价格计税，后者的调整对实际交易影响并不是很大。”张先生向经济导报记者说道。
“要想卖房，就得降价” 1/2 1 2 下一页 尾页 |
