白领小郑在江苏昆山购买了一套70多万元的二手房,按房产中介要求交了3730元的贷款评估费,相当于房子总价的5‰,却根本没有人上门评估,就是花钱拿个报告。
今年以来,楼市交易升温,很多购房者在申请二手房商业贷款时,往往被要求缴纳一笔动辄数千元的评估费。这笔钱该由购房者承担吗?
评估收费标准不一且“走过场”
所谓“房产评估费”是指银行在审核贷款时,对购房者抵押的房屋价值进行评估,以控制贷款风险,一般由第三方机构来执行。
记者多方走访并以购房者身份咨询发现,在上海、北京、济南、南京、南宁等多个城市,向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件,并要求贷款申请人承担评估费,由评估公司收取,收费标准为房价的1‰－5‰不等。
上海市民杨女士通过中原地产购买了一套宝山区的二手房,总价175万元。完成房产过户、银行发放贷款前,杨女士突然接到中介电话,称需缴纳一笔1750元的评估费,银行才能放贷。为了顺利拿下房贷,杨女士如数交纳了这笔费用。
记者调查发现,房产评估收费标准不一,议价弹性很大。“如果房子总价达到500万元,评估费能享受7折优惠。”知名中介机构德佑地产一名贷款专员说。另一家中介工作人员则透露,如果能找到熟人打招呼,最低可只收500元。
根据住建部房地产估价规范,注册房地产估价师必须到估价对象现场,实地查勘估价对象状况,还要现场拍照记录。但很多购房者反映,所谓评估只是花钱买报告的“走过场”。
杨女士告诉记者,交完钱就没人再提评估的事,她既没见到估价人员,也没看到评估报告。昆山白领小郑说,整个过程都没有评估人员进过家门,最后只收到一张标有“预收评估费”字样的收据,连发票都没有。
钱进了谁的口袋?
今年1月,发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格,要求严格遵守反垄断法等法律法规,不得以任何理由限制服务、指定服务,或截留定价权。
记者调查发现,尽管银行声明收费是由第三方机构进行,但多数银行均有指定的合作评估机构,消费者可以在三至五家合作机构中“随机”选取。记者以买房者身份咨询时,建设银行昆山分行工作人员明确说,办理贷款必须进行房产评估,而且必须通过与建行合作的评估机构办理。
“银行指定评估机构,显然剥夺了消费者权益保护法关于消费者自由选择的权利。”上海市消费者权益保护委员会法律与理论研究部主任汪鸫说。
有银行业内人士透露,部分银行与评估机构之间存在利益返点,返点的比例甚至可达到一半,银行内部分支行之间、支行与客户经理之间再进行相关利益分配。还有业内人士告诉记者,银行一些不好走账的招待费、活动费,也会让评估机构承担。
即使部分银行已经不要求购房者承担评估费用,但房产中介与评估机构依旧利用信息不对称向购房者“下手”。记者以前述杨女士的身份到贷款行兴业银行咨询,信贷工作人员告知,兴业银行根本就没有要求贷款者必须做房产评估。
该不该由消费者承担?
法律界人士认为,评估是银行内部风控的手段,依据谁委托谁付费原则,商业银行应当承担二手房评估费用,但部分银行及中介要求购房者承担,有滥用强势地位追求不当利益之嫌。
2013年6月,北京、天津等17个城市的消费者组织提出,对二手房等抵押物的评估是商业银行应承担的职责与义务,不应转嫁给消费者。江苏省物价局更明文规定,商业银行应依法承担尽职调查、押品评估等相关成本,不得强行指定金融消费者到相关机构或企业接受资信调查、抵押评估、公证、保险等服务,与相关机构或企业实现利益分成。
“银行内部风控需要却让客户买单,暴露出相关部门的监管缺失。”一位银行业内人士说。
在一个交易活跃的二手房市场,通过历史交易数据和行业研判,完全可以便捷地了解市场的真实状况。对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆民说:“二手房评估相对简单、程序化,过高的收费、丰厚的利润为各方留出牟利空间,建议物价部门对这笔费用设立上下限进行规范。”中德证券银行业分析师佘闵华表示,希望相关部门进一步规范收费,对当前市场存在的转嫁行为、利益分成等严肃处理,严厉追责。
(据新华社上海8月26日电)
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