2019年的“余额”已经不多，进入第四季度房企抢收冲刺的关键时期，房地产市场的走向备受关注。在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”及“着力防范房地产金融风险”的政策基调下，2019第四季针对房地产市场的精准调控将延续。与此同时，前三季度全国重点城市商品住宅成交规模同比回调，价格涨幅环比回落，预计第四季度重点城市房地产市场压力将持续增大。
政策面：“稳地价、稳房价、稳预期”政策基调将延续
全面密集调控持续从紧
2019年堪称房地产政策发布最密集的年份，据统计，前三季度楼市调控415次，同比上涨7.8%。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，特别是“防范房地产金融风险”在2019年以来也被反复提及。
货币政策精准调控效果显现
前三季度，在货币政策进入宽松周期的同时，房地产被分而治之。数次降准、房贷利率挂钩LPR改革过程中针对房地产行业资金定向监管继续从紧。防止“大水漫灌”的精准调控，明确“房贷利率不会降低”。第四季度，房贷利率LPR改革正式实施进入平稳过渡阶段，未来预计在保证首套房贷款利率较为宽松的前提下实现精准调控。
“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，加之金融政策持续收紧，在四季度仍然会继续坚持，在保障首套自住购房需求的基础上，金融监管政策基调预计仍从严从稳，并“因城施策”精准调控。
供给侧：商品房开发增速回落 土地资源进一步盘活
2019年前三季度，全国房地产开发增速持续回落，自三季度以来，在融资渠道不断受限，销售业绩增速放缓的形势下，企业投资态度趋向谨慎，土地竞拍热度明显下降。
房地产开发增速持续回落
据国家统计局公布数据显示，2019年1—8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1—7月份回落0.1个百分点，开发投资连续4个月下降。1—8月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降25.6%，降幅小幅收窄;房屋新开工面积145133万平方米，增速回落0.6个百分点至8.9%，带动开发投资增速持续回落。
资料来源：国家统计局网站
与此同时，在土地市场，房企拿地积极性明显减弱。据中指研究院统计数据显示，7-9月代表企业拿地金额环比均降，8月和9月单月拿地面积同比降幅也均超30%。2019年前三季度，全国300个城市共流拍398宗住宅用地，总规划建筑面积为3796万平方米，并呈现逐月提高走势。
土地资源有望进一步盘活
值得关注的是，第三季度房地产供给侧改革取得关键性进展。集体经营性建设用地入市在法律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。土地资源有望进一步盘活，对未来土地一二级市场供应格局将产生重大影响。
市场端：重点城市房产成交回落 市场压力有所增加
总体成交回落 三季度以来市场观望氛围浓厚
1—8月份，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。2019年以来销售面积增速一直处于负增长，近期降幅有所收窄。8月下旬部分房企为迎接“金九”的来临，开始降价或打折销售，带动销售面积小幅上涨，降幅收窄。8月份，商品房销售面积13066万平方米，同比上涨4.7%，商品房销售价格为9364元/平方米，环比下跌0.03%，商品房销售价格迎来近4个月首次下跌。
资料来源：中国统计局网站
据中指研究院统计数据显示，2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模降至2015年同期水平，其中各季度成交面积同比均有所下降，特别是三季度以来购房者观望情绪浓厚。其中，一线城市三季度以来月均成交面积同比下降8.1%。三线代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右，同比下降约6%。二线代表城市月均成交面积有0.3%的小幅增长。
三四线城市棚改红利接近尾声 一二线城市多元供给格局形成
2019年随着棚改总量下降以及货币化比例的下降，对于棚改政策影响较大的三四线城市楼市的“托底效应”有所减弱，第四季度三四线楼市面临较大压力。
根据财政部公布的2019年“城镇棚户区改造计划”改造目标总套数为285.3万套，同比2018年目标值580万套下降49%，同比2018年实际完成626万套下降53%。
与此同时，在一二线城市中，普通商品房以外的多元化供给的趋势明显，限价房、共有产权房、公租房、集体租赁住房等政府主导的住宅产品入市，对稳定房价有积极作用。
进入第四季度，“房住不炒”的定位下针对房地产的精准调控将延续，与此同时，全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步加大房企压力，第四季度房价涨幅有望继续回落。一、二线城市市场需求与去化放缓趋势明显，三四城市由于棚改红利的结束与前期需求透支，市场将面临较大压力。 |
