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“住宅按套内面积交易”?业内人士释疑:这是误读!住宅“公摊”不会取消

2019-02-26 13:42:40  |  来源:经济导报  |  作者:  字号: T   T
 

  经济导报记者 刘勇

  23日,一篇“告别买100平方米只得70平方米!住建部新规:住宅按套内面积算”的文章刷屏。文章称,住建部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”。

  不少人依据此文“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”而猜测,“公摊面积”将就此取消。

  不过,接受经济导报记者采访的业内人士指出,此新规系被“误读”。济南一家本土房地产公司的副总经理苑志杰认为,这份《住宅项目规范(征求意见稿)》主要是设计规范文件,套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。“而且,公摊面积也不会消失。”

  单价或将上涨

  关于住建部发布的新规“住宅按套内面积算”指的是,住建部日前发布的《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》中的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

  住房问题关系到每个家庭的切身利益,国内一直以住房建筑面积计价售房的确存在不合理之处,也因“公摊”产生不少投诉和矛盾,因此该消息迅速引起关注。

  “终于可以再也不被开发商用公摊面积来忽悠了。”在微信朋友圈,不少人纷纷转发上述新闻,并发表自己的感慨。

  家住济南市北园路附近的市民张静告诉经济导报记者,她家的房子建筑面积为128平方米,但套内使用面积不到96平方米。“这样算下来,公摊面积达到了32平方米,公摊比例超过了30%。”在她看来,如果按套内面积购买房子,在一定程度上会省钱。

  实际上,不少人表示取消“公摊”会得到价格上的实惠。但受访的业内人士持较悲观的态度,甚至表示价格会上涨。

  同策咨询研究中心总监张宏伟表示,用套内面积计价,虽然总价没变,但是账面单价会上涨,短期内对房价上涨会有助推作用。

  在山东大学经济学院教授李铁岗看来,“这个改变,涉及的只是两种不同的计算方法,即原来按照建筑面积计算,如果以后按照套内面积计算,结果就是每平方米单价上涨,但房产的总价不变。”

  持有同样看法的还有济南一家房地产开发公司的项目部经理冯泽瑞。在他看来,一套建筑面积100平方米的房子售价2万元/平方米,如果按照20%的公摊计算,套内使用面积为80平方米,在总价不变的情况下,单价就变成了2.5万元/平方米。“相当于每平方米上涨了25%。”

  “若新规在全国大范围落地,开发商或会趁此机会再对房价进行一波炒作。”张宏伟表示。

  公摊不会消失

  冯泽瑞告诉经济导报记者,现行房屋测量规范中,套内建筑面积与公摊面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

  “公摊面积包括管道井、楼梯间、过道以及公共用房和管理用房的建筑等。”在冯泽瑞看来,开发商并不会故意将公摊做大坑消费者的钱。“在容积率固定的前提下,如果开发商将公摊盲目做大,根本没法多赚一分钱,反而会因为公摊过大丢失客户。”冯泽瑞表示,“当然也有开发商故意做大公摊,比如豪宅,豪宅需要敞亮豪华的入户大堂和走道等公共空间。”

  “同一栋楼,两梯两户的公摊,要比一梯两户的大;点式楼和板式楼的公摊是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。”冯泽瑞表示。

  在合硕机构首席分析师郭毅看来,公摊系数并不是越小越好。如果公摊面积过小,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。“因此,新规对房地产市场的规范意义主要在于,杜绝开发商在面积上做文章,使购房者获得更加真实的回报和服务。”

  “我们也可以做到将公摊面积做小。”苑志杰说道,“现在济南的单元设计为一梯(或两梯)2-4户,甚至有些住宅能做到三梯4户,如果做小公摊的话,可以设计为两梯6户甚至8户,甚至可以做到更多,但最终结果是被购房者用脚投票,房子卖不出去。”

  在李铁岗看来,无论采用哪种计算方法,20%左右的公摊成本开发商和政府都不会去扛,购房者仍然要为公摊付出费用。取消公摊面积后,购房者更应该去关心公摊是否合理,政府也应该给出一定的指导和规范。

  被误读的消息

  苑志杰认为,这份《住宅项目规范(征求意见稿)》,主要是设计规范文件,套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。

  “这一规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位,与住宅交易到底是以‘建筑面积’还是‘套内面积’来计算并无直接关系。”苑志杰分析认为,“商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。”

  苑志杰介绍说,我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房销售可以按套计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。在现实当中,开发商普遍以建筑面积计算价格,但在合同中都会分别标注建筑面积和套内面积以及公摊面积。

  经济导报记者查询《山东省新建商品房买卖合同(现售)》和《山东省新建商品房买卖合同(预售)》发现,其中都有一条:“该商品房的房产测绘机构为XX,其预测建筑面积共XX平方米,其中套内建筑面积XX平方米,分摊共有建筑面积XX平方米。”

  “住建部征求意见稿是行业管理的完善和优化,也是行业进一步发展、趋于成熟的一个表现。计价方式转变主要是为了更好地维护消费者权益,增加交易信息的对称性。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

  主持编写《住宅项目规范(征求意见稿)》的中国建筑科学研究院有限公司相关负责人表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。

  在苑志杰看来,此次住建部发布的规范,只是一个工程建设规范的征求意见稿,距离正式文件还很遥远。即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

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