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济南市中院去年9月份的一份金融借款合同纠纷民事判决书，让山东外海等11家关联公司与包括谭跃进在内的两名自然人的“借新还旧”浮出水面——2015年11月，11家关联公司和谭跃进等人从齐鲁银行济南朝山街支行借款2978万元，限期2015年11月30日至2016年10月29日，用于归还2014年欠款2978万元。
不只是从银行借贷，山东外海从民间机构融资也并不少见。
济南高新区法院的公开资料显示，济南外海房地产开发有限公司曾向济南市高新区汇中小额贷款股份有限公司借款2600万元，利息以2600万元为基数，自2017年4月16日起至2017年10月15日止，按照年利率24%计算;关联方山东外海、谭跃进、济南现代房地产开发有限公司自愿对上述款项支付承担连带清偿责任。
上述律师透露，“连带清偿，承担法律责任”，这是谭跃进操控下的外海系融资的惯用做法，每次融资，由于数额庞大，旗下10余家子公司共同担保，连带清偿。比如，2015年恒丰银行余杭支行与杭州外海商厦公司签订2500万元《流动资金借款合同》，还同时与杭州外海集团、辉宏置业、天工艺苑公司、谭跃进等签订《最高额保证合同》，约定上述公司和个人为本外币借款、拆借、贸易融资等提供最高额保证担保，保证方式为连带责任保证。
利用金融杠杆是房地产商的常见“打法”，谭跃进操控下的外海系为何“玩”不下去了?一名接近谭跃进的地产人士表示，杭州外海集团接盘过两个商业地产项目——杭州天工艺苑和广州美东百货。天工艺苑近期正寻求资产转让，报价8亿元，并附加6亿元的银行抵押贷款;广州美东百货去年3月份进入破产清算。“两个商业项目都曾是当地‘顶尖’的百货商场，但由于整体运营和业态搭配上掉队，都没及时实现转型发展。”上述地产人士分析说。
谁会接盘
李先生透露，谭跃进曾在会面时承诺，天工艺苑若转让可获得8亿到10亿元资金，会拿出资金完成山东外海的“自救”。而目前，随着外海系的破产清算，山东的业主们没理由继续耗下去，把希望寄托在槐荫区推进小组所引进的战略投资方上。
经济导报记者采访获悉，在这之前，槐荫区政府和谭跃进尝试了不少“接盘方”，比如内蒙古天房伟业房地产开发公司、山东建邦地产集团等，槐荫区政府多次“放话”复工，但这一过程中，或因融资借贷谈不拢，或因与山东外海3家总包、23家分包方的项目工程难以达成一致，复工一直难有实质性的突破。
11日上午，经济导报记者致电山东建邦地产集团的一名高层，求证山东建邦是否为新的战略投资方，这名高层并未予以否认，他表示，“这次区政府对推进解决外海项目的决心很大，等待区政府一并对外发布消息。”
前述接近谭跃进的地产人士分析说，如今，无论是采用借贷还是股权投资的方式，其实都能盘活山东外海项目，“比如，后期规划的四期和五期项目，使用面积在16万平方米，1.8的容积率，可以建设18层的高层住宅;并且根据规划，还有3栋商业项目待开发。”
“烂尾”的外海中央花园是否能在政府主导和战略投资方的努力之下迎来真正的“复盘”，相关各方拭目以待。
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