特约撰稿 王宇 本报记者 杨玲玲 上海报道
SOHO中国有限公司（00410.HK，以下简称“SOHO中国”）再度出售旗下项目。10月23日深夜，其发布公告称，将以50.08亿元的价格出售凌空SOHO给基汇资本。公告透露，凌空SOHO项目截至2017年6月30日的总成本约为27.01亿元，评估价值约为46.41亿元。按照协定的50.08亿元价格，凌空SOHO是以高出成本85%售出，预期获得毛利3.67亿元。
截至《中国经营报》记者发稿时，SOHO中国开盘价位4.720港元，较前一天收盘4.670港元，上涨1.07%。
据了解，凌空SOHO是位于上海虹桥临空经济区的商业楼宇，总建筑面积约为12.82万平方米，其中包括办公区约为10.30万平方米，商业区约为2.51万平方米。买方基汇资本是一家定位全球房地产市场的私募基金管理公司，现已募集股本86亿美元，管理资产金额达130亿美元。
针对出售事项的相关详情以及后续的出售计划等，记者致电SOHO 中国相关负责人，对方回应称“目前一切以公告为准，暂不便透露更多细节”。
同时，易居研究院智库中心研究总监严跃对此置评称：“SOHO中国的商务楼宇的并购和转让的节奏是比较快的，这符合此类企业这几年的经营思路，即通过此类楼宇的高频交易，进而赚取更高的差价。类似套现机制有助于企业保持比较活跃的资产组合调整。频频出售还很难说其对于上海办公市场的不看好，反而是说明其对于办公资产的流动性比较看重，这要得益于上海办公资产高流动性和高增值的优势。”
事实上，凌空SOHO易主早在一年前就已现端倪。在去年8月17日举行的SOHO2016年度中期业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹表示，将出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场等三个上海非核心项目。据媒体报道，有关这三个项目的意向客户，潘石屹当时称：“现在还没有意向客户，因为这项决定是我在5分钟前宣布的。”
但SOHO中国历年财报数据显示，凌空SOHO于2015年/2016年/2017上半年的租金收入分别为7000万元/1.43亿元/9000万元，出租率分别为73%/94%/97%，占当期租金收入比重分别为6.65%/9.46%/11.00%。无论是出租率，还是租金收入占比，都呈逐年上升趋势。
SOHO中国为何仍要出售这只能下金蛋的“母鸡”？今年7月7日，潘石屹曾在媒体上公开表示：“在价位低的时候进货，在价位高的时候就出货。我们是要永远遵循这个原则，并判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”
“从楼市周期性来看，明年会面临较大压力，趁早离场一方面可以保住利润，另一方面如果有其他投资项目，也可以往里注资。另外，从目前投资角度来看，靠租金回报回本有相当长的时间，钢筋水泥压着资产影响现金流。从抗风险的角度来看，现金流越强抗风险能力就越高。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出。
在“低买高卖”的策略下，近四年来，SOHO中国已经通过“卖卖卖”套现约300亿元，其中绝大多数是位于上海的商业楼宇。2014年2月，SOHO中国以52.32亿元的价格出售SOHO静安广场和SOHO海伦广场；2014年9月，凌空SOHO中的10.02万平方米，以30.5亿元出售给携程；2015年9月，SOHO中国以84.93亿元出售名下外滩项目的全部股权；2016年7月，SOHO世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险股份有限公司；今年6月26日，上海虹口SOHO也以35.73亿元售出。
至于出售凌空SOHO所得款项，公告称用作一般运营资金。而潘石屹也曾在今年7月份公开表示，SOHO中国整售物业所得的资金将会主要用在SOHO3Q的拓展上面。这一项目曾在2015年被媒体称为，潘石屹带领SOHO中国再一次转型的方向，具体来说，就是将写字楼办公室以短租形式租出，形成“共享办公空间”。
对此，卢文曦认为，目前写字楼过剩是客观事实，想要脱颖而出就要在产品上做转变。共享办公创造新的概念，也符合当下大众创业的背景，可以占领部分细分市场。
“后续对于类似的盈利，应该看到，要在增加租赁规模和租金等方面下功夫。”严跃进提出，其中租赁规模需要不断做营销，同时尽量提供全国较多网点的标准化的项目。而在租金方面，则要根据具体的租户进行分析，以提供更富有匹配度的产品和服务。另外也要防范类似办公项目抛售所带来的租客波动的影响。
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