楼市“22条新规”剑指库存

◆导报记者 刘勇 济南报道

　　日前，为支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，山东省住建厅联合省发改委、省经信委等单位印发了房地产市场的“22条新规”——《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），拟采取多重措施稳定房地产市场。根据新规，将减免个人转让和购买住房的营业税、个人所得税和契税。接受经济导报记者采访的业内人士表示，山东出台一系列具体措施，目的就是消化库存。这对于部分开发商来说是比较“解渴”的，有望助其顺利渡过难关。不过，关键还要看各市的实施细则如何落地。减免税费激活存量房《意见》提出，个人将购买2年以上（含2年，下同）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人对外销售购买2年以上的非普通住房 ，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

个人购买住房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准；同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定。

《意见》还提出，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。个人购买建筑面积90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）惟一住房的，按1%的税率缴纳契税；个人购买90-144平方米普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减半缴纳契税。济南房友房地产咨询有限公司总经理邢刚对导报记者表示，限购、信贷、税费是楼市调控的三大主要途径，目前限购和信贷均已出现明显放宽，尤其是首套房贷的认定能够撬动大量的改善性需求。“降低税费激活存量房，能够减少交易成本，间接提振一手房市场。从目前调控的放宽情况来看，仍以促进合理的住房需求为主，属于适度的放宽。”邢刚分析道。商品房可改为旅游地产目前，我省房地产开发仍以住宅为主，占比较大，房地产产品结构不合理。为有效解决这一问题，《意见》提出要多渠道、多方式消化库存商品房。《意见》提出，各地可采用贴息、补助等方式 ，鼓励房地产开发企业将商品房作为棚户区改造居民安置住房 ，鼓励企业将符合条件的商品房改造为公共租赁住房、电商用房（办公仓储加工物流一体化）、都市型工业（轻加工研发型）地产、商务居住复合式地产（SOHO、LOFT）、养老地产、旅游地产等。

这次新政允许转换土地用途，让业内人士感觉力度颇大。《意见》明确，在房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途和规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的养老、旅游、文化、教育、体育产业和“互联网+”等新兴产业项目的开发建设，促进其他产业投资。另外，各地政府可出台政策，引导创业投资基金支持房地产开发企业，将库存的工业、商务地产改造为“创客空间”（会议室+ 实验室+ 茶社或咖啡屋+办公间），为小微企业、自由职业者、创业者提供条件便利、质优价廉的工作生活场所，推动大众创业、万众创新。“工业、商办、居住的地价是有很大差距的 ，怎么转换？感觉这个难度比较大，还得看各市具体怎么落实。”济南一家本土房地产企业的项目部总经理高杰在接受导报记者采访时表示，“这在以前是根本不敢想象的。”

世联行山东区域总经理朱江认为，眼下出台的一系列稳定市场措施，对于房地产行业来说是利好消息。在他看来，起码有两个亮点，一是平衡供地，通过改善土地市场来调节楼市，这一招在2008年时曾经用过，效果应该是不错的；二是二手房市场通过降低税费激活存量房，减少交易成本，可以间接提振一手房市场。但朱江也提醒，这次出台刺激政策的背景与2009年已不可同日而语。目前，需求趋于饱和，出台刺激政策可能有一定的提振作用，但作用到底有多大，有待进一步观察。