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他说，商业地产和住宅开发模式不同，需要沉淀大量资金，这个财务模型就迫使万达需在最快时间完成项目，为此，万达内部约定，一般情况下18个月到24个月完成一个商业中心建设，极个别需11到12个月完成。“如果现金流缺口太大，我们前期就否定项目。而且我们前期测算了，做完之后往往现金流比前面测算还要好。从现金流的角度，万达走向一个良性循环。”
万达集团董事长王健林也曾直言，对于万达来说，现金流永远比负债率更重要。但从招股说明书披露的数据来看，万达商业地产的现金流并不足够让人放心。招股说明书显示，截至2014年6月30日物其业收益为232.51亿元，较2013年同期318.34亿元减少27%。现金流变化更为明显，招股书显示，2011年万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿(主要来自物业销售)，2012年大幅降至115亿；2013年进一步降到68亿；2014年上半年变成了负数89.5亿。
招股说明书还显示，2011年-2014年上半年，万达商业地产的流动负债急剧攀升，分别为1238.79亿元、1571.29亿元、1802.77亿元和2193.60亿元。在资本充足率方面，其杠杆比率则分别为38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，其资产负债率则分别为47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，近年来上升幅度明显。
分析人士说，早期万达都是利用土地质押获得开发贷款。但目前万达手中沉淀的持有物业在不断增加，通过银行贷款的途径并不能解决万达所有资金链问题，而规模速率的降低也影响了其销售部分的现金流支撑。如果寻求信托或其他融资机构，资金成本则会比较高。而一旦上市之后，万达就可以在国内外公开市场进行债务融资、海外股权和债券融资，极大地降低融资成本，从而继续支持其快速扩张。
或许并非万达的好时机
虽然曾经贵为首富，但与其内地同行相比，王健林无奈地接受了一个并非好的上市时机。
同样是地产大佬，碧桂园2007年4月上市，股价一度高达14.18港币，但时至如今仅仅3.16港币，市净率仅1.04倍数，而碧桂园去年的市净率还维持在2倍左右。富力地产去年初股价高达16.28港币，现在只有9.17港币，市净率甚至只有0.74倍，而富力地产去年的市净率也在1.3倍左右。首创置业去年初股价3.81港币，现在只有2.82港币，市净率仅0.55倍，而首创置业去年的市净率也在0.6-0.7倍。雅居乐去年初股价12.82港币，现在只有4.44港币，市净率仅0.45倍，而雅居乐去年的市净率基本维持在0.9-1.0倍之间。
如果万达此时上市，究竟该如何估值？“五六年前，港股看内地的房地产企业很简单，在房地产的泡沫期，就拼土地储备，谁的储备多，谁的开发量高，谁的周转率快，谁的估值就高。那时候的房地产市场类金融属性，讲求土地为王。”上述的分析师说，现在全变了，大家看到的是销售萎缩、高库存和行业的流动性收缩。
评级机构穆迪11月12日表示，2015年中国房地产业销售将继续下降，而行业展望仍为负面。同时，库存水平也将相应维持高位，并且整个行业的流动性仍将维持紧缩格局。
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