楼市又进入地王寡头时代 需警惕非理性繁荣

　　中国楼市进入又一个“地王”时代。上周，上海两块住宅用地拍出110.1亿元，楼面价超10万元，被称为中国土地成交史上单价 “地王”。资本市场遥相呼应，以万科的控制权争夺为标志，上市房企成为各路资本争夺对象，房地产板块一时涨势惊人。一些分析师预期，核心城市房价持续上涨是大概率事件，甚至认为只要趋势不停止，房价“可以涨到任何价位”。

　　如此格局，半年以前恐怕大部分观察者都不敢预期。当时很多人相信一大波调整潮将来，中小房企批量倒闭也是既成事实。政治局会议高调去库存，房地产市场首当其冲。然而风向忽转，一二线城市楼市凯歌高奏，加杠杆去库存的呼声喧闹一时，业内业外一派欢乐气氛。

　　很多持乐观态度的人士认为，供需关系解释不了当下楼市的表现，在货币超发的背景下，投资者追逐资产对抗通胀必然导致房价上涨，因为房地产是资产荒下最合理的配置，这种看法不是没有道理。问题是资产过度膨胀必然走向泡沫化。持此论者未必看不到这种可能。但是他们认为房地产事关全局，政府断不会出手戳破泡沫，楼市持续繁荣因此可期。这种论调似曾相识——去年股市也曾盛行如此逻辑。我们认为这低估了决策者防范系统性风险的决心，更何况没有谁可以真的对抗市场。

　　还有一些人相信楼市预期的自我实现。比如地价炒高带动周边房价，周边房价上升继续带动地价上涨，这是一个看似完美的循环。不妨说，资产价格上升终将带动人性的贪念，释放更多的赌性。所有人都愿意相信自己可以逃出生天，风向逆转之前有谁会相信房价会跌?然而正是在人人预期6000点指日可待的时候，股市以惨烈的方式宣告了泡沫的破灭。

　　拿今日楼市与去年的股市简单作比或许并不恰当。地荒造就 “地王”，硬币的另一面是一些城市供地节奏多年低于计划和预期，这是人为的稀缺——顺便说一句，今年一些城市的卖地收入还可能创出新高。房地产市场仍然奉行做大者赢的法则。经济持续下行，流动性保持适度宽松，高杠杆融资工具为开发商提供了充足的“弹药”。当投资者眼见过去十多年财富保值增值的最佳标的是房子，又会怎样选择——住房功能的异化让天平更加倾斜，诸如房子挂钩学区与户籍等等，都可能让投资者冒险追高房价。

　　毋宁说，这是一个理性的 “共谋”。中国自2003年进入新的经济周期的上升阶段，此后股市经历数次调整，起起落落，今日仍在低谷盘旋。楼市也曾遭遇不断收紧的调控，房价却始终保持上行趋势。2008年全球金融危机之时，中国楼市一度陷入冰点，房价持续下跌，一些企业资金链断裂，轰然倒下。但此后的四万亿投资托起了经济增长率，也拯救了楼市和房地产企业。房价重新进入快速上升通道，迫使决策者再度出手调控，这一局面到2013年之后才告一段落。

　　短短三年间，历史的伤疤似乎早已被遗忘。与过去十多年相比，中国经济改变了很多。经济增长率从14%左右的高点，到现在进入6-7%的L型徘徊，几乎打了对折。它可能还要经历三到五年的结构调整期，一批产能过剩企业将退出市场，银行坏账风险也将在这个过程中逐渐显现。民间投资增速一路下行，如今正在负增长的边缘犹疑。在这样的大背景下，即使是一二线楼市，房价持续上涨或者只涨不跌有怎样充分的理由?楼市的非理性繁荣并非遥不可及。

　　在抑制资产泡沫的政策基调下，通过加杠杆刺激楼市几无可能。如权威人士所说，“股市、汇市、楼市要回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。”如此情势下下，房地产投资告别两位数增长，若干家营收过3000亿元房企出现，更像是催化剂，产业和金融资本共同导演的狂欢，拉开了行业整合的序幕，它以如此张扬的方式开场，但势必是一场残酷战争。谁是最后的赢家很难说，然而可以肯定，洗牌过后，市场分化会更明显。寡头成为行业主导者，专属于房地产的大时代却已不会再来。更理性一些看待，是这个被寄予太多期望的行业稳健前行的基础。